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  • 最高法指導意見:疫情或者疫情防控措施導致承租人資金周轉困難或者營業收入明顯減少的,出租人不可解除合同!

    [ 盧慶波律師 ]——(2020-5-23) / 已閱983次

    最高法指導意見:疫情或者疫情防控措施導致承租人資金周轉困難或者營業收入明顯減少的,出租人不可解除合同!


    作者:盧慶波律師
    單位:廣東廣信君達律師事務所(東莞辦公室)
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    關鍵詞:最高人民法院 指導意見 承租人 出租人 租賃合同

    一、疫情期間,人流量減少,大量商鋪經營困難,無法支付房租。此時,按合同約定,業主是可以解除合同的。但是最高人民法院對此作出了特殊時期的指導意見:明確不可解約。
    最高人民法院于2020年5月19日發布了《最高人民法院關于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問題的指導意見(二)》,其中第5條是關于“在疫情期間出租人能否以承租人沒有按照約定的期限支付租金為由解除租賃合同”的規定。
    指導意見第5點是這樣規定的:
    5.承租房屋用于經營,疫情或者疫情防控措施導致承租人資金周轉困難或者營業收入明顯減少,出租人以承租人沒有按照約定的期限支付租金為由請求解除租賃合同,由承租人承擔違約責任的,人民法院不予支持。

    二、我們怎樣理解第5條的規定?
    (一)對于承租人而言,只要存在如下情形,出租人是不可以向請求解除租賃合同和由承租人承擔違約責任的:
    1、承租房屋用于經營;
    2、疫情或者疫情防控措施導致承租人資金周轉困難或者營業收入明顯減少

    (二)承租人如何舉證?以什么證據證明疫情或者疫情防控措施導致承租人資金周轉困難或者營業收入明顯減少?相信法院只需承租人提供初步證據可以了,如可提供政府相關疫情防控措施文件,一段時間(如一周或半個月)客流量的視頻,電話訂餐記錄,美團訂單記錄等。

    三、提醒及建議:承租人違約責任可免,但租金要付的!對此,出租人與承租人均須正確理解第5條的規定。
    承租房屋用于經營,疫情或者疫情防控措施導致承租人資金周轉困難或者營業收入明顯減少的情形下,出租人不可以主張解除租賃合同和要求承租人承擔違約責任;但是可以主張租金和租金的利息損失;所以承租人也要做好經營,以保證資金周轉能支付起租金。如果預計經營無法持續下去,可以考慮與出租人協商解除合同,減少持續的租金損失。
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